Prima di tutto vediamo di capire cosa intendo per “investimento immobiliare a Trieste” e che differenza c’è tra: Speculazione immobiliare vs Investimento immobiliare

La speculazione immobiliare significa comprare un immobile, nella maggioranza dei casi farci alcuni interventi di ristrutturazione e poi rivenderlo in tempistiche brevi (3 mesi – 1 anno). E’ un’operazione che ritengo adatta agli operatori del settore o chi è molto preparato in materia (immobiliaristi, ditte edili) in quanto è vero che ci possono essere buoni margini ma è anche vero, soprattutto in questo difficile contesto di mercato, che è facile sbagliare ed imbarcarsi in situazioni davvero spiacevoli.

L’investimento immobiliare è invece quello che trovo più adatto a chi ha un capitale che vuole investire nell’immobiliare.
Per me questo tipo di investimento significa investire dai 50.000 ai 200.000 per un appartamento a Trieste da mettere a reddito (ovviamente potrebbe essere anche più di un appartamento).

In questo articolo analizzeremo l’investimento immobiliare.

I passaggi dell’investimento sono:

Ricerca dell’immobile – Acquisto – Ammodernamento (se necessario) – Arredo – Locazione – Gestione della locazione – Eventuale rivendita

Quali sono le caratteristiche di un buon investimento, a prescindere che sia nel mondo immobiliare o meno?

  • Buona redditività
  • Buona liquidabilità
  • Basso rischio

 

Buona redditività

Partiamo con l’analizzare il parametro principe di ogni operazione di un attento investitore: il ROI (return on investiment) ovvero il ritorno sull’investimento.
PRIMA di acquistare l’appartamento dovrai fare un po’ di conti. Dovrai fare un Business Plan.
Calcolare il costo totale dell’investimento:
+ Costo acquisto
+ Spese accessorie: notaio, agenzia immobiliare e tasse (occhio che è una “seconda” casa)
+ Costi ammodernamento
+ Costi arredo
= Costo totale investimento immobiliare

in secondo luogo va calcolato l’affitto al netto di spese, imposte e tasse
+ affitto teorico annuale (fatti aiutare da un agente immobiliare competente)
– IMU
– tasse (cedolare secca o scaglione IRPEF)
= Affitto Netto

A questo punto basta dividere l’affitto netto per il costo totale dell’appartamento e avremo la nostra rendita reale.

Affitto Netto/Costo Totale appartamento = redditività investimento

Che tipo di rendimenti posso ottenere con l’investimento immobiliare?

Per riassumerla molto brevemente a Trieste si possono avere rendimenti netti che vanno dal 2% fino anche oltre il 10%.
La rendita dipende dal tipo di immobile che vuoi acquistare e dal tipo di locazione che vuoi gestire.
Le regole in pillole sono queste: più bello è l’appartamento e più bella è la zona in cui si trova, minore è la rendita. Insomma, gli appartamenti primingresso nelle zone più belle di Trieste hanno prezzi piuttosto alti in proporzione all’affitto che si può chiedere. Quindi la rendita netta non è altissima.
Viceversa immobili in zone centrali ma meno prestigiose, internamente in condizioni buone o discrete offrono di solito redditività più interessanti.
Nell’analisi della redditività va prestata attenzione anche alla rendita catastale (che determina l’IMU) e le spese condominiali (minori sono, meglio è).

Facciamo un esempio:

prezzo acquisto immobile: 100.000 euro
spese accessorie all’acquisto: 10.000 euro
costi ammodernamento: 15.000 euro
costi arredo: 5.000 euro
costo totale investimento: 130.000 euro

affitto annuale: 7.200 euro (600 euro al mese x 12 mesi)
IMU: 480 euro
cedolare secca al 10%: 720
rendimento netto: 7.200 – (480 + 720) = 6.000

redditività investimento: 6.000/130.000 = 4,6% netto

 

Buona liquidabilità

Questo è un fattore estremamente sottovalutato quando si comprano immobili per investimento eppure secondo me molto importante. Un buon appartamento ad uso investimento deve essere liquidabile in 2-4 mesi.
Come fare per rendere un immobile facilmente vendibile? Andrebbe fatta un’analisi di mercato approfondita, ma i parametri fondamentali sono la zona e il contesto condominiale. Un’analisi fatta bene richiederebbe di verificare quanti appartamenti simili a quello che state acquistando sono in vendita in quella zona, a che prezzi e in quanto tempo vengono venduti mediamente e poi trarre le conclusioni.

 

Basso rischio

Non esiste investimento senza rischio.

E’ una regola che vale per i mercati azionari, per le società, per le obbligazioni, per i titoli di stato e ovviamente anche per gli immobili.

Quali rischi si corrono ad investire nell’immobiliare?

Rischio di un crollo del mercato immobiliare. Tuttavia in questo particolare periodo storico ritengo che Trieste abbia buone prospettive di crescita, perfino in controtendenza rispetto il mercato immobiliare nazionale.

Sbagliare i conti. Significa che abbiamo sottostimato alcuni costi di ammodernamento, oppure trovarsi di fronte a degli imprevisti che fanno aumentare i costi (ad esempio nella casa appena acquistata dopo alcuni mesi vengono deliberate ingenti spese straordinarie) oppure fare un calcolo troppo ottimista di quanto si potrà percepire dalla locazione.
Per prevenire questi errori di calcolo è importante fare bene il business plan che spesso viene fatto in maniera sommaria o non viene proprio fatto da investitori poco preparati.

L’ultimo rischio, che spaventa un po’ tutti, è quello di trovarsi un inquilino che inizia a non pagare l’affitto e che non si riesca a mandarlo fuori di casa. Per fortuna ci si può tutelare da questa eventualità riducendo il rischio al minimo, vediamo come fare:
– informarsi su chi è l’inquilino (anche facendo una ricerca google)
– chiedere le ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi
– informarsi sul contratto di lavoro (determinato o indeterminato e con quale società)
– richiedere almeno 2 mensilità di deposito cauzionale

Tanto per dare una statistica, negli ultimi due anni alla Tam Immobiliare abbiamo stipulato oltre 150 contratti di locazione e abbiamo avuto un solo caso di morosità che si è comunque risolto in tempi brevissimi e senza danneggiare particolarmente il proprietario. Facendo le cose per bene si possono praticamente azzerare i rischi di trovare l’inquilino sbagliato.

Oltre tutti i controlli che ti ho appena elencato c’è ancora una cosa che si può fare, credo la più importante, ovvero avere un bell’appartamento (con finiture carine e arredato con gusto), al giusto prezzo e pubblicizzato nella maniera corretta.

La logica è questa: se l’appartamento è bello e al prezzo corretto attirerà moltissimi potenziali inquilini, quindi avrai la possibilità di scegliere “il migliore” di questi, quello che ti offre maggiori garanzie. Questa selezione è di fatto quello che ci aiuta ai noi in agenzia a prevenire problematiche future.

Viceversa, qualora l’appartamento non sia in buone condizioni o non sia commercializzato bene vuol dire che avrai pochi potenziali inquilini interessati e si rischia di affittarlo al primo che ci fa una proposta anche se non offre referenze ottime. In questa situazione è fondamentale non avere fretta di affittare e attendere chi ci da tutte le garanzie richieste. Conviene sicuramente aspettare un mese in più prima di affittare che avere oltre un anno di rotture per colpa di un inquilino moroso.

 

Le conclusioni

Tenendo quanto abbiam detto in considerazione, credo che l’immobiliare, ed in particolare il mercato di Trieste, oggi abbia margini interessanti per investire nel mercato immobiliare. Trieste ha prezzi di vendita degli immobili molto bassi in proporzione ai canoni di locazione che invece sono alti.

Per intenderci a Milano la redditività netta del 2-3% è già considerata buona. Qui a Trieste per essere considerata buona la redditività deve essere almeno doppia.

Sempre se si confronta la redditività che hanno oggi obbligazioni o titoli di stato ancora il settore immobiliare di Trieste ha tutte le carte in regola per essere considerata un’alternativa più che valida.

Ovviamente l’investimento deve essere fatto con criterio.

Zona, tipologia di immobile, interventi e modifiche da fare, la fiscalità e scelta dell’inquilino sono tutti aspetti fondamentali per la scelta del corretto investimento immobiliare, nessuno di questi può essere trascurato.

Quindi il mio consiglio è farsi seguire da un consulente immobiliare capace.

 

Se te ne serve uno puoi contattarci qui