Per acquistare la casa a Trieste si ricorre spesso al mutuo, in molte occasioni tuttavia non si considera quanto costa realmente “accendere un mutuo”.
In primis van presi in considerazione gli interessi, ovvero il costo del denaro.
Facciamo alcuni esempi con dei tassi “standard” al 1%, al 3% e al 5%
Un mutuo di 150.000 euro, al tasso del 1%, per la durata 25 anni ne deriva una rata mensile di 565,30 euro al mese e in tutto alla banca verranno restituiti 169.600 euro (quota capitale 150.000 + interessi 19.600).
Un mutuo di 150.000 euro, al tasso del 3%, per la durata 25 anni ne deriva una rata mensile di 711,30 euro al mese e in tutto alla banca verranno restituiti 213.395 euro (quota capitale 150.000 + interessi 63.395).
Un mutuo di 150.000 euro, al tasso del 5%, per la durata 25 anni ne deriva una rata mensile di 876 euro al mese e in tutto alla banca verranno restituiti 263.065 euro (quota capitale 150.000 + interessi 113.065).
Come si può vedere all’aumentare del tasso i numeri cambiano notevolmente.
Il tasso di interesse dipende da alcuni parametri macroeconomici legati all”inflazione e alle politiche delle banche centrali ma anche alla durata del mutuo (più e lungo più il tasso tende ad essere più alto) alla percentuale di mutuo rispetto al valore dell’immobile (un mutuo al 95% ha un tasso più elevato a parità di condizioni di un mutuo al 65%)
Il mutuo inoltre comporta dei costi di apertura, ovvero costi che vanno sostenuti al momento della stipula del contratto di mutuo.
E’ particolarmente importante quantificarli con precisione perché se per acquistare un immobile hai necessità di ricevere 100.000 euro dalla banca, dovrai chiederne in realtà un po’ di più affinché ne rimangano 100.000 per l’acquisto.
Fare un mutuo a Trieste comporta le seguenti spese:
Le spese di istruttoria del mutuo – E’ un costo applicato da tutti gli istituti bancari e dipende dall’entità del mutuo. La maggior parte ha un importo fisso che si aggira intorno i 500 euro, tuttavia alcuni istituti chiedono lo 0,5% sul capitale richiesto che per un mutuo di 200.000 euro significa 1.000 euro di spese di istruttoria.
Le spese di perizia – La banca nomina un suo perito che deve accertare il valore dell’immobile e la presenza di eventuali irregolarità urbanistiche. Le spese di perizia a Trieste si attestano intorno ai 250-300 euro.
L’imposta sostitutiva – E’ l’imposta che sostituisce le imposte di registro, ipotecaria e catastale ed è pari allo 0,25% dell’importo erogato se il mutuo viene utilizzato per l’acquisto della prima casa e relative pertinenze. Se non si tratta della prima casa l’aliquota è del 2% sull’importo erogato.
Le spese notarili – Il mutuo è un contratto che va stipulato presso un notaio ed ha dei costi molto simili a quelli di compravendita. Il tariffario dei notai a Trieste varia al variare dell’importo del mutuo. Normalmente il costo dell’ atto di mutuo si aggira tra i 1.100 euro (per importi vicini ai 100.000 euro) e i 2.000 euro (per importi superiori ai 250.000 euro).
Costi di assicurazione – Questa è la parte dove le banche, detto tra noi, ci fregano. Con il costo del denaro ai minimi storici il loro guadagno sui mutui è basso quindi per “arrotondare” obbligano chi apre un mutuo a sottoscrivere un assicurazione sull’immobile, spesso anche sulla vita e sulla perdita del lavoro.
Il premio di queste assicurazioni va pagato per intero e tutto anticipato (così se riesci ad estinguere anticipatamente il mutuo intanto l’assicurazione l’hai pagata per tutti gli anni previsiti inizialmente).
Il costo di queste assicurazioni è molto elevato, spesso ho visto importi che superavano i 4.000 euro. E’ interessante sapere che assicurazioni simili stipulate con UnipolSai, Generali o Allianz costano circa il 30-40% in meno, quindi se potete fatele con una compagnia assicurativa e non con la banca.
Costi per estinzione anticipata o migrazione del mutuo – Con il decreto Bersani del 2 febbraio 2007 l’estinzione anticipata del mutuo è gratuita. Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio del 2007 invece ci sono delle penali ma sono estremamente ridotte. Gratuita è anche la migrazione del mutuo da un istituto bancario ad un altro, che magari offre tassi più vantaggiosi (e che potrebbe farti risparmiare tanti soldini ogni anno, soprattutto se hai contratto il mutuo una decina di anni fa).
Tutto questo discorso alla fine si riduce ad un unico consiglio che posso darti…
so che quando si va in banca a chiedere dei soldi sembra che ci facciano un favore a darceli, e ci obbligano a sottostare a tutte le loro condizioni imposte direttamente dal “Megadirettore” (stile Fantozzi) e che sono inderogabili….ti assicuro che le cose non stanno esattamente così.
Come hai contrattato per il prezzo dell’immobile, le provvigioni dell’ agenzia (anzi no, le provvigioni non si toccano ;-P) e come hai fatto vari preventivi dal notaio, contratta anche per le condizioni del mutuo, posso dirti con certezza che puoi risparmiare tranquillamente qualche migliaio di euro.
Un’altra considerazione importante è che la surroga del mutuo è gratuita e la banca la deve sempre concedere, significa che se dopo aver stipulato il mutuo le condizioni di mercato cambiano o troviamo un’altra banca che ci offre condizioni migliori possiamo facilmente “spostare” il nostro mutuo alla nuova banca. Quindi un ragionamento che faccio con chi cerca casa a Trieste è che in fase di acquisto l’importante è essere certi di avere il mutuo e non per forza ad avere il tasso migliore in assoluto, una volta comprato l’immobile se ne troveremo la convenienza potremo sempre andare dove conviene di più.
Buone Case
