Agevolazione prima casa: ecco tutto quello che bisogna sapere!

Agevolazione prima casa: è un argomento all’apparenza semplice, relativo alla fiscalità immobiliare italiana, ma in realtà piuttosto articolato.

Con questo articolo farò chiarezza una volta per tutte.

Agevolazione prima casa: facciamo due importanti premesse.

• Ogni transazione immobiliare in Italia è soggetta ad imposizione fiscale.
  Tuttavia, ritenendo la casa un bene fondamentale, lo stato italiano prevede uno sconto per l’acquisto dell’immobile “principale”;

• L’imposta applicata dipende anche dal regime fiscale della parte venditrice.
  Infatti, se chi vende è impresa o società, l’acquisto può essere soggetto ad IVA.
  Se chi vende è un privato o società che opta per la NON applicazione dell’IVA, l’acquisto è soggetto a imposta di registro.

Perché è importante sapere se si può acquistare con l’agevolazione prima casa?

Perché in caso di imposizione IVA si passa da un’aliquota del 10%, se acquistato senza agevolazione, al 4% con l’agevolazione prima casa, sul prezzo dichiarato in atto.

In caso di imposta di registro si passa dal 9%, se acquistato senza agevolazione, al 2% con l’agevolazione prima casa, sul valore catastale rivalutato.
Anche l’IVA sul contratto di appalto viene ridotta al 4% in caso di costruzione di prima casa su un terreno di proprietà.

Inoltre ci sono agevolazioni sul mutuo e la detraibilità degli interessi e delle spese dell’agenzia immobiliare.
In sintesi, acquistare con le agevolazioni prima casa è molto vantaggioso.

Vediamo dunque quali requisiti bisogna soddisfare per ottenere questo “sconto” sulle imposte.

Al momento dell’acquisto l’acquirente deve dichiarare al notaio se vuole avvalersi dell’agevolazione prima casa oppure no.
L’immobile deve essere categoria catastale residenziale e non di lusso.
Le categorie catastali ammesse sono:

• A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 (appartamenti e case non considerati “di lusso”),
• le pertinenze C/2, C/6 e C/7 (cantine, tettoie, box e posti auto) massimo una pertinenza per categoria.

Chi richiede l’agevolazione prima casa, inoltre:

• non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione di altra casa, che si trova nel medesimo Comune in cui è sito l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni;
• non deve essere titolare, interamente o per quote, anche in comunione, del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, o nuda proprietà, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni.
  A meno che l’immobile non sia pervenuto attraverso donazione o successione, in questo caso gli sconti applicati sulle imposte dell’appartamento ereditato o donato non impediscono di fruire dei benefici fiscali per comprare un’altra abitazione principale;
• deve essere residente o stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la residenza, nel comune in cui si trova l’immobile appena acquistato. Oppure dimostrare di lavorare stabilmente nel comune in cui si vuole acquistare un immobile con le agevolazioni.

Facciamo qualche esempio per capire meglio.

“Sono residente a Trieste dove sono proprietario esclusivo di un piccolo appartamento di 30mq acquistato 15 anni fa.
Questo appartamentino viene regolarmente affittato. Ora vorrei acquistare la nuova casa sempre a Trieste per la mia famiglia → NON POSSO usufruire delle agevolazioni in quanto sono già proprietario esclusivo di un immobile.”

“Sono proprietario esclusivo di 2 case al mare a Lignano, 3 case in montagna a Sappada, Corvara e Cortina acquistate senza usufruire delle agevolazioni. Voglio acquistare un appartamento a Trieste, comune dove ho già la residenza → POSSO  usufruire delle agevolazioni”.

“Sono comproprietario al 50% assieme a mio fratello di 20 appartamenti a Trieste che abbiamo ereditato. Alcuni liberi, altri affittati. Vorrei comprare un appartamento a Trieste, comune dove ho la residenza, per poi metterlo in affitto → POSSO usufruire delle agevolazioni prima casa.”

“Sono residente a Udine ma gestisco un ristorante a Trieste. Sono proprietario di un appartamento a Udine acquistato senza agevolazioni. Decido di comprare una casa a Trieste → POSSO usufruire delle agevolazioni.”

Eccezioni:

• persone iscritte all’AIRE (cittadini italiani residenti all’estero) in questo caso non dovrò trasferire la residenza nel comune,
• militari/carabinieri/corpi di polizia che possono acquistare la prima casa in un comune anche senza dover trasferire la residenza.

E se poi devo vendere un immobile acquistato con le agevolazioni?

Se vendo un immobile acquistato con le agevolazioni dopo i 5 anni dall’acquisto → nessun problema.
Sono libero di acquistarne un altro con agevolazioni oppure di non comprare alcun immobile. Oppure comprare un immobile senza usufruire delle agevolazioni.

Cosa succede se vendo un immobile acquistato con le agevolazioni prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto?
→ a pena di perdere le agevolazioni ottenute al momento dell’acquisto per l’immobile che sto vendendo oltre ad una sanzione del 30%, devo acquistare un altro immobile entro 12 mesi dall’atto di vendita da adibire ad abitazione principale.
Quindi deve possedere tutte le caratteristiche della prima casa viste sopra ed inoltre devo trasferire la residenza (proprio nell’immobile, non basta più nel comune).

Spero ora che sia più chiaro in quali situazioni si può richiedere l’agevolazione prima casa.

Per situazioni particolarmente complicate, o se rimane qualche dubbio, una chiacchierata con un Notaio preparato potrà chiarire ogni situazione ambigua.