Quando spiego ai miei clienti quali imposte andranno incontro nel momento in cui vogliono affittare un immobile a destinazione residenziale noto non di rado molta confusione…e in effetti, come spesso accade in italia, il sistema fiscale non è molto chiaro.

Vediamo quindi di spiegare in pochi semplici passi come scegliere il regime fiscale e il tipo di contratto più si adatta a te e al tuo immobile…

Facciamo innanzittutto una premessa fondamentale e vediamo i tipi di contratto che possiamo stipulare in italia…è importante perchè la tassazione cambia, dobbiamo scegliere il contratto più in linea con le nostre esigenze e con i valori del mercato di riferimento.

 

Contratto a Canone Libero

Con questo contratto possiamo chiedere il canone che vogliamo…sempre che ci sia qualcuno disposto a pagarlo, ricordiamoci sempre che dobbiamo sempre confrontarci con il mercato!
La durata contrattuale prevista dalla legge per questo contratto è di 4 anni, rinnovabile poi per altri 4 anni.

 

Contratto a Canone Concordato

Con questa tipologia contrattuale siamo vincolati a dei valori imposti dal comune di Trieste, il comune ci indica per il nostro immobile il minimo e massimo richiedibile…ma come si calcola?
1 Bisogna vedere in che zona ricade l’appartamento (Trieste è stata divisa in 4 zone)
2 si calcola la subfascia secondo le caratteristiche dell’immobile (classe catastale,se c’è ascensore, se c’è un terrazzo, se c’è la porta blindata, etc etc,)
3 a questo punto il comune ci da un valore minimo e uno massimo, lo si moltiplica per i metri quadri calpestabili e si applicano dei coefficienti maggiorativi ad esempio se l’immobile è arredato.
Le informazioni più precise per il contratto a canone concordato a Trieste le trovate QUI.
La durata contrattuale per il contratto a canone concordato è di 3 anni, rinnovabile per altri 2.

 

Contratto Transitorio (Canone Concordato)

Il contratto transitorio è soggetto alle stesse limitazioni del contratto a canone concordato per quanto riguarda il canone richiedibile.
La durata invece può essere da 1 a 12 mesi, rinnovabile per altri 6….quindi al massimo 18 mesi.

 

Contratto per Studenti (Canone Concordato)

Il contratto per studenti è soggetto alle stesse limitazioni del contratto a canone concordato per quanto riguarda il canone richiedibile.
La durata invece può essere da 6 a 36 mesi.

 

Fatta chiarezza sulle 4 principali tipologie contrattuali per immobili abitativi veniamo alla parte dolente…quante tasse si pagano?

Dipende…

Il proprietario può scegliere il regime IRPEF oppure optare per la CEDOLARE SECCA.

 

Con Il regime IRPEF il reddito che deriva da locazione fa cumulo con gli altri redditi; Gli si applicherà quindi l’aliquota corrispondente al vostro reddito complessivo, che ricordo varia da un minimo del 23% al massimo del 43%.

 

La CEDOLARE SECCA invece ha solo due scaglioni, decisamente più convenienti rispetto all’IRPEF:
20% per i contratti a canone libero
10% per i contratti a canone concordato, contratti transitori e i contratti per studenti

 

I contratti a canone concordato hanno un ulteriore vantaggio…l’IMU ha un’aliquota ridotta! A Trieste si risparmia in media il 45% sull’aliquota standard. (se ti serve un aggiornamento sulla fiscalità della casa, ne parlo in questo articolo)

 

Il risultato di tutti questi conti potrebbe essere: “faccio di sicuro il contratto concordato con la cedolare secca al 10%” il problema è che gli accordi territoriali con cui si calcola il canone, almeno a Trieste, spesso impongono un tetto massimo del canone di locazione troppo basso ed i vantaggi fiscali non compensano la differenza tra valori di mercato e limite massimo imposto dagli accordi territoriali.

Quindi bisognerà valutare caso per caso, secondo quelle che sono le esigenze e le caratteristiche di ogni immobile, ora però conoscete quali tipologie di contrattuali e fiscali esistono.

Il nostro personale esegue questi calcoli quotidianamente e siamo ovviamente disponibili ad effettuare una consulenza.