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Le regole per investire nell’immobiliare a Trieste

 

Innanzitutto chiarisco cosa si intende per “investimento immobiliare” ovvero un acquisto di un appartamento che successivamente deve produrre un reddito.

La speculazione immobilare (comprare e rivendere in un breve periodo) è argomento molto molto più articolato e rischioso che tratterò, forse, in un futuro articolo.

 

Quindi tornando al nostro investimento immobiliare immagino che se ti dicessi “dammi 50.000 euro io te ne torno 500 al mese, ogni mese e in qualunque momento puoi avere i 50.000 euro indietro” saresti piuttosto contento di questo investimento.

 

Abbiamo quindi già individuato quindi i due principali obiettivi di un ottimo investimento:

  • Obiettivo 1: Massimizzare la redditività (nel caso dell’ esempio 12% annuo)
  • Obiettivo 2: facilità di disinvestimento (nel caso dell’ esempio, immediata)

 

La realtà è un po’ diversa dall’ esempio qui sopra e per l’immobiliare il disinvestimento non è immediato ed è piuttosto raro (anche se non impossibile) trovare immobili che possano dare una redditività superiore al 10%.

 

Anche perché non dobbiamo dimenticarci che le tasse sugli immobili sono aumentate in media di oltre il 150% ed immagino che a tutti noi interessi il reddito NETTO, ovvero quello che ci rimane dopo aver pagato tutte le imposte e tasse.

 

Fatte queste doverosissime premesse, vediamo perché Trieste è particolarmente adatta per un investimento immobiliare:

  • Prezzi degli immobili bassi se comparati con città similari alla nostra
  • Forte domanda di affitti e prezzi delle locazioni elevati

 

A cosa però bisogna fare assolutamente attenzione quando si acquista un immobile per investimento a Trieste?

 

Zona

Senza dubbio il centro, perché la maggior parte degli inquilini è qui che cerca l’appartamento, quindi escluderei tutta la periferia.

Dobbiamo però distinguere almeno 3 zone del centro.

La zona di Cavana-Rive-Centro storico [area rossa] che è la più cara, c’è ovviamente richiesta ma i rendimenti medi in questa zona non sono i più elevati. Il target qui è il professionista con ottimi livelli di reddito e studenti con maggiori disponibilità economiche.

La zona di Viale XX Settembre – Via Cologna [area verde] un ottimo rapporto tra la quantità di richieste/prezzi delle locazioni e prezzi degli immobili. Il target qui sono gli studenti, specializzandi e giovani coppie.

La zona dell’ospedale maggiore [area blu] qui ci sono gli immobili più economici che possono avere delle redditività davvero molto interessanti, ma è una zona dove vendere sarà poi più difficile. Il target in questo caso sono gli studenti che sono particolarmente attenti al budget, single e famiglie con minori capacità di spesa.

Trieste

 

Metratura

La metratura che oggi garantisce la migliore redditività nonché quella che risulta più facile da vendere se si avrà in futuro necessita è quella che va dai 35mq agli 80mq. Gli appartamenti più grandi infatti hanno 2 problematiche, la prima è che sono più difficili da locare e successivamente da vendere, inoltre normalmente danno una maggiore redditivita due appartamenti piccoli che costano complessivamente 130.000 che un unico immobile dello stesso costo.

 

Rendita Catastale

La rendita catastale è un dato fondamentale per valutare la redditività di un immobile. Dalla rendita si determina le tasse che pagherai al momento dell’acquisto, che trattandosi di acquisto senza agevolazioni 1a casa, sono decisamente più elevate.

[rendita catastale x 126 x 9%]

Inoltre dalla rendita catastale si calcola l’IMU.

La cosa interessante della rendita catastale, è che è calcolata seguendo alcuni parametri molto strani, che dipendono dall’epoca di edificazione dello stabile, dal numero di vani (non metri quadrati) e altri fattori meno rilevanti. Quel che ne consegue è che immobili anche molto simil, nella stessa zona possono avere rendite catastali molto diverse.

Sara importante trovare appartamenti con una rendita catastale bassa.

 

Spese Condominiali

Il discorso spese condominiali è decisamente più intuitivo, più basse sono meglio è, semplice vero? Ma ricordatevi di chiedere un rendiconto condominiale al proprietario dell’appartamento che avete scelto per essere sicuri delle spese che andrete a pagare.

Per chi investe nell’immobiliare, quanto possibile, consiglio appartamenti con riscaldamento autonomo, così se dovesse rimanere sfitto per qualche periodo non bisognerebbe sostenere il costo di un riscaldamento che non viene utilizzato.

 

Condizioni interne

Il classico appartamento anni ‘60 con mobilio della nonna, impianti non a norma e magari carta da parati non va bene. Non lo vuole nessuno. Non si affitta.

Quindi bisogna cercare o immobili gia rimodernati oppure, spendendo meno comprare qualcosa di vecchiotto ma poi investire qualche migliaio di euro in un suo ammodernamento.

 

Calcolo Canone Concordato

Quando si acquista un immobile per metterlo a reddito una cosa estremamente utile, per conoscere già la futura redditività, è quella di calcolare il canone di locazione concordato.

Riuscire ad affittare un immobile con questa tipologia di contratto permette di beneficiare di due sconti: l’IMU viene ridotto di circa il 30%

l’IRPEF viene scontato del 30% (se si sceglie il regime ordinario)

La cedolare secca passa dal 20% al 10% (se si utilizza la cedolare secca)

 

Come potrai immaginare trovare un appartamento che costi poco (e quindi abbia una buona redditività) che abbia TUTTE le caratteristiche di cui ho parlato non sarà affatto facile, come sempre bisogna trovare il compromesso che dipenderà moltissimo da quelle che sono le TUE esigenze.

C’è chi ad esempio non è alla disperata ricerca di massimizzare la redditività ma vuole anche acquistare un immobile con particolari caratteristiche architettoniche es estetiche.

C’è chi cerca una zona particolare, anche periferica, o sta già pensando al proprio futuro, al futuro dei propri figli che magari andranno all’università di Trieste o dei propri cari che abitano sul carso e che un domani potrebbero migliorare il proprio stile di vita con un appartamento più centrale vicino a tutti i servizi.

Quindi premesso che quelle che ti ho dato sono le regole di base, valide universalmente se vuoi investire bene a Trieste dovrai mescolarle con le tue reali esigenze e la tua capacità di spesa.

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Sono nato e vivo a Trieste, mi sono laureato in economia nel 2011 e durante gli studi, nel 2010, sono diventato agente immobiliare. Sono autore dell'unico Blog che parla di immobiliare a Trieste e ho creato il sistema che ti permette di vendere la tua casa in 90 giorni al miglior prezzo di mercato.