sfratto trieste

Brutte esperienze con un immobile affittato? inqulini che non pagano? scopri come si deve affittare in tempi di crisi

 

In questi giorni ho avuto modo di parlare con diverse persone che hanno avuto problemi con un appartamento che avevano affittato, tutti purtroppo hanno subito un danni economici davvero ingenti. Se ti è già capitato un caso di morosità (inquilino che non paga l’affitto) sai di cosa sto parlando, se invece fino ad oggi ti è andata sempre bene ti spiego brevemente cosa succede.

 

Se un inquilino non paga l’affitto pur continuando ad abitare nel tuo immobile in Italia ci vuole circa un anno per ottenere dal tribunale lo sfratto esecutivo e quindi la possibilità di liberare l’appartamento.

 

Senza entrare nei dettagli considerate che un caso di morosità in un appartamento che viene affittato 500 euro al mese comporta le seguenti spese:

spese legali per eseguire lo sfratto: 2.500 – 3.500 euro
spese condominiali non versate dall’inquilino: ca. 600 euro
un anno mancato pagamento affitti: 500 x 12= 6.000 euro
se poi ci sono danni dell’immobile (e spesso ci sono) si parla di altri 2.000 – 5.000 euro

Insomma se va bene hai perso 10.000 euro.

E in tutto questo non ho nemmeno considerato IMU e Tari che ovviamente vanno comunque pagate, di certo lo stato non fa sconti se tu hai dei problemi.

 

Così un caso di morosità trasforma un’operazione di investimento immobiliare in un disastro economico. Situazione che si aggrava ulteriormente se hai fatto un finanziamento per acquistare l’immobile da mettere a reddito, infatti oiltre a tutte le spese che ti ho appena elencato ci sono anche le rate del mutuo da pagare.

 

Direi che abbiamo appurato che è decisamente meglio NON ritrovarsi in una situazione come questa.

Perché ti dico tutto questo? Perché purtroppo in Italia gli sfratti sono passati da 43.869 nel 2007 a ben 77.278 lo scorso anno: +76% in sette anni appena e Trieste purtroppo non fa eccezione. Ci siamo quindi ritrovati a dover tutelare i proprietari che si affidano a noi per affittare i loro immobili (stipuliamo infatti oltre 70 contratti di locazione ogni anno).

Voglio svelarti quali strategie utilizziamo per migliorare il rendimento degli immobili da affittare e come ridurre al minimo il rischio di morosità.

 

 

Regola n. 1

Un bell’ appartamento attira un bell’ inquilino.

il ragionamento è semplice: se un appartamento si presenta in buone condizioni, è stato arredato bene lo si può affittare velocemente (meno di 1 mese) e ad un canone più elevato;

Viceversa un appartamento tenuto male,con il bagno vecchio, mobili della nonna, impianti di 25 anni fa etc. dovrà essere affittato ad un canone più basso e si faticherà non poco a trovare un inquilino.

Immobile bello → cliente con maggiori disponibilità economica → possibilità di morosità pari a 0

Immobile vecchio → cliente con minore possibilità di spesa → possibilità di morosità più elevata.

 

Regola n.2

Chiedere le giuste garanzie

Verificare sempre le ultime buste paga o dichiarazione dei redditi in modo da essere sicuri che il futuro inquilino sia in grado di sostenere il canone di locazione. Consiglio di accertarsi che la paga sia almeno un po’ piu del doppio rispetto al canone di locazione e che il contratto sia di durata pari o superiore alla durata del contratto.

 

Regola 3

Tutelarsi

Esistono assicurazioni specifiche per le locazioni, esistono le fideiussioni altrimenti si può ricorrere al garante ovvero una persona che presta appunto garanzia che l’inquilino paghi l’affitto. Come potrai immaginare non sempre gli inquilini hanno parenti o datori di lavoro che vogliano prestare questa garanzia ma noi siam riusciti ad utilizzarlo spesso, non vedo perché non possa riuscirci anche tu.

Se proprio non si riesce ad avere nessuna di queste garanzie dovrai accontentarti del deposito cauzionale, che di solito ammonta a 2-3 mensilità.

 

Regola 4

Non avere fretta di locare

Come hai visto locare alla persona sbagliata può causare grossi danni, quindi non avere fretta e aspetta la persona che offra tutte le garanzie. Noi abbiamo a che fare con potenziali inquilini ogni giorno e ormai abbiamo maturato l’esperienza necessaria per fare la dovuta selezione, tu dovrai fidarti del tuo istinto oltre che delle regole 2 e 3.

 

Regola 5

La regola numero 1 influenza tutte le altre regole.

Se l’appartamento è bello puoi permetterti di fare selezione, di richiedere determinate garanzie, di “scegliere” il tuo futuro inquilino. Viceversa se l’appartamento l’ultima volta che è stato rimodernato c’era la lira e se i mobili li hai riciclati, dopo che erano già stati riciclati da uno che li aveva riciclati…beh non potrai permetterti di fare troppo lo schizzinoso. Già trovare un inquilino, uno qualsiasi, sarà difficile.

 

Quindi se posso darti un consiglio davvero spassionato, investi qualche migliaio di euro nell’ appartamento che vuoi affittare, oggi si spende davvero poco a rimodernare un immobile.

Potrai affittarlo prima, ad un prezzo migliore e ridurrai i rischi che qualcosa vada storto.

 

Fidati, è cosi.

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Sono nato e vivo a Trieste, mi sono laureato in economia nel 2011 e durante gli studi, nel 2010, sono diventato agente immobiliare. Sono autore dell'unico Blog che parla di immobiliare a Trieste e ho creato il sistema che ti permette di vendere la tua casa in 90 giorni al miglior prezzo di mercato.