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Prima di tutto vediamo di capire cosa intendo per\u00a0“investimento immobiliare a Trieste” e che differenza c\u2019\u00e8 tra: Speculazione immobiliare vs Investimento immobiliare<\/p>\n
La speculazione immobiliare<\/strong> significa comprare un immobile, nella maggioranza dei casi farci alcuni interventi di ristrutturazione e poi rivenderlo in tempistiche brevi (3 mesi \u2013 1 anno). E\u2019 un\u2019operazione che ritengo adatta agli operatori del settore o chi \u00e8 molto preparato in materia (immobiliaristi, ditte edili) in quanto \u00e8 vero che ci possono essere buoni margini ma \u00e8 anche vero, soprattutto in questo difficile contesto di mercato, che \u00e8 facile sbagliare ed imbarcarsi in situazioni davvero spiacevoli.<\/p>\n L\u2019investimento immobiliare<\/strong> \u00e8 invece quello che trovo pi\u00f9 adatto a chi ha un capitale che vuole investire nell’immobiliare. In questo articolo analizzeremo\u00a0l\u2019investimento immobiliare.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Richiedi la valutazione<\/a><\/p>\r\n<\/div>\n I passaggi dell\u2019investimento sono:<\/p>\n Ricerca dell\u2019immobile – Acquisto – Ammodernamento (se necessario) – Arredo – Locazione – Gestione della locazione – Eventuale rivendita<\/p>\n Quali sono le caratteristiche di un buon investimento, a prescindere che sia nel mondo immobiliare o meno?<\/p>\n <\/p>\n Buona redditivit\u00e0<\/strong><\/p>\n Partiamo con l’analizzare il parametro principe di ogni operazione di un attento investitore: il ROI (return on investiment) ovvero il ritorno sull’investimento. in secondo luogo va calcolato l\u2019affitto al netto di spese, imposte e tasse A questo punto basta dividere l\u2019affitto netto per il costo totale dell\u2019appartamento e avremo la nostra rendita reale.<\/p>\n Affitto Netto\/Costo Totale appartamento = redditivit\u00e0 investimento<\/p>\n Che tipo di rendimenti posso ottenere con l\u2019investimento immobiliare?<\/p>\n Per riassumerla molto brevemente a Trieste si possono avere rendimenti netti che vanno dal 2% fino anche oltre il 10%. Facciamo un esempio:<\/p>\n prezzo acquisto immobile: 100.000 euro affitto annuale: 7.200 euro (600 euro al mese x 12 mesi) redditivit\u00e0 investimento: 6.000\/130.000 = 4,6% netto<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Buona liquidabilit\u00e0<\/strong><\/p>\n Questo \u00e8 un fattore estremamente sottovalutato quando si comprano immobili per investimento eppure secondo me molto importante. Un buon appartamento ad uso investimento deve essere liquidabile in 2-4 mesi. <\/p>\n Basso rischio<\/strong><\/p>\n Non esiste investimento senza rischio.<\/p>\n E\u2019 una regola che vale per i mercati azionari, per le societ\u00e0, per le obbligazioni, per i titoli di stato e ovviamente anche per gli immobili.<\/p>\n Quali rischi si corrono ad investire nell\u2019immobiliare?<\/p>\n Rischio di un crollo del mercato immobiliare. Tuttavia in questo particolare periodo storico ritengo che Trieste abbia buone prospettive di crescita, perfino in controtendenza rispetto il mercato immobiliare nazionale.<\/p>\n Sbagliare i conti. Significa che abbiamo sottostimato alcuni costi di ammodernamento, oppure trovarsi di fronte a degli imprevisti che fanno aumentare i costi (ad esempio nella casa appena acquistata dopo alcuni mesi vengono deliberate ingenti spese straordinarie) oppure fare un calcolo troppo ottimista di quanto si potr\u00e0 percepire dalla locazione. L\u2019ultimo rischio, che spaventa un po\u2019 tutti, \u00e8 quello di trovarsi un inquilino che inizia a non pagare l\u2019affitto e che non si riesca a mandarlo fuori di casa. Per fortuna ci si pu\u00f2 tutelare da questa eventualit\u00e0 riducendo il rischio al minimo, vediamo come fare: Tanto per dare una statistica, negli ultimi due anni alla Tam Immobiliare abbiamo stipulato oltre 150 contratti di locazione e abbiamo avuto un solo caso di morosit\u00e0 che si \u00e8 comunque risolto in tempi brevissimi e senza danneggiare particolarmente il proprietario.\u00a0Facendo le cose per\u00a0bene si possono praticamente azzerare i rischi di trovare l\u2019inquilino sbagliato.<\/span><\/p>\n Oltre tutti i controlli che ti ho appena elencato c\u2019\u00e8 ancora una cosa che si pu\u00f2 fare, credo la pi\u00f9 importante, ovvero avere un bell\u2019appartamento (con finiture carine e arredato con gusto), al giusto prezzo e pubblicizzato nella maniera corretta.<\/p>\n La logica \u00e8 questa: se l\u2019appartamento \u00e8 bello e al prezzo corretto attirer\u00e0 moltissimi potenziali inquilini, quindi avrai la possibilit\u00e0 di scegliere \u201cil migliore\u201d di questi, quello che ti offre maggiori garanzie. Questa selezione \u00e8 di fatto quello che ci aiuta ai noi in agenzia a prevenire problematiche future.<\/p>\n Viceversa, qualora l\u2019appartamento non sia in buone condizioni o non sia commercializzato bene vuol dire che avrai pochi potenziali inquilini interessati e si rischia di affittarlo al primo che ci fa una proposta anche se non offre referenze ottime. In questa situazione \u00e8 fondamentale non avere fretta di affittare e attendere chi ci da tutte le garanzie richieste. Conviene sicuramente aspettare un mese in pi\u00f9 prima di affittare che avere oltre un anno di rotture per colpa di un inquilino moroso.<\/p>\n <\/p>\n
\nPer me questo tipo di investimento significa investire dai 50.000 ai 200.000 per un appartamento a Trieste da mettere a reddito<\/a> (ovviamente potrebbe essere anche pi\u00f9 di un appartamento).<\/p>\nVuoi una valutazione accurata del tuo immobile?<\/h4>\r\n
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\nPRIMA di acquistare l\u2019appartamento dovrai fare un po\u2019 di conti. Dovrai fare un Business Plan.
\nCalcolare il costo totale dell\u2019investimento:
\n+ Costo acquisto
\n+ Spese accessorie: notaio, agenzia immobiliare<\/a> e tasse (occhio che \u00e8 una “seconda” casa)
\n+ Costi ammodernamento
\n+ Costi arredo
\n= Costo totale investimento immobiliare<\/p>\n
\n+ affitto teorico annuale (fatti aiutare da un agente immobiliare competente)
\n–\u00a0IMU
\n– tasse (cedolare secca o scaglione IRPEF)
\n= Affitto Netto<\/p>\n
\nLa rendita dipende dal tipo di immobile che vuoi acquistare e dal tipo di locazione che vuoi gestire.
\nLe regole in pillole sono queste: pi\u00f9 bello \u00e8 l\u2019appartamento e pi\u00f9 bella \u00e8 la zona in cui si trova, minore \u00e8 la rendita. Insomma, gli appartamenti primingresso nelle zone pi\u00f9 belle di Trieste hanno prezzi piuttosto alti in proporzione all\u2019affitto che si pu\u00f2 chiedere. Quindi la rendita netta non \u00e8 altissima.
\nViceversa immobili in zone centrali ma meno prestigiose, internamente in condizioni buone o discrete offrono di solito redditivit\u00e0 pi\u00f9 interessanti.
\nNell’analisi della redditivit\u00e0 va prestata attenzione anche alla rendita catastale (che determina l’IMU) e le spese condominiali (minori sono, meglio \u00e8).<\/p>\n
\nspese accessorie all’acquisto: 10.000 euro
\ncosti ammodernamento: 15.000 euro
\ncosti arredo: 5.000 euro
\ncosto totale investimento: 130.000 euro<\/strong><\/p>\n
\nIMU: 480 euro
\ncedolare secca al 10%: 720
\nrendimento netto: 7.200 – (480 + 720) = 6.000<\/strong><\/p>\n
\nCome fare per rendere un immobile facilmente vendibile? Andrebbe fatta un’analisi di mercato approfondita, ma i parametri fondamentali sono la zona e il contesto condominiale. Un’analisi fatta bene richiederebbe di verificare quanti appartamenti simili a quello che state acquistando sono in vendita in quella zona, a che prezzi e in quanto tempo vengono venduti mediamente e poi trarre le conclusioni.<\/p>\n
\nPer prevenire questi errori di calcolo \u00e8 importante fare bene il business plan che spesso viene fatto in maniera sommaria o non viene proprio fatto da investitori poco preparati.<\/p>\n
\n– informarsi su chi \u00e8 l\u2019inquilino (anche facendo una ricerca google)
\n– chiedere le ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi
\n– informarsi sul contratto di lavoro (determinato o indeterminato e con quale societ\u00e0)
\n– richiedere almeno 2 mensilit\u00e0 di deposito cauzionale<\/p>\nVuoi una valutazione accurata del tuo immobile?<\/h4>\r\n