{"id":137,"date":"2015-05-02T00:38:40","date_gmt":"2015-05-01T22:38:40","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.tamimmobiliare.it\/?p=137"},"modified":"2022-10-12T16:24:28","modified_gmt":"2022-10-12T14:24:28","slug":"il-rent-to-buy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tamimmobiliare.it\/blog\/tutti-i-consigli\/il-rent-to-buy\/","title":{"rendered":"Il rent-to-buy"},"content":{"rendered":"

Di solito\u00a0la pratica del rent-to-buy<\/strong> o compro-affito<\/strong> si diffonde maggiormente in\u00a0periodi\u00a0di crisi del mercato immobiliare, quando \u00e8 difficile vendere e quando i mutui vengono erogati con maggiore difficolt\u00e0 dalle banche.<\/p>\n

Si tratta di un accordo che prevede l\u2019impegno dell\u2019acquirente ad acquistare l\u2019immobile<\/b>, a un prezzo gi\u00e0 fissato, entro una data piuttosto lontana (3-5 anni), ma ottenendo il possesso dell’immobile fin da subito a fronte di una ben definita sequenza di pagamenti.<\/p>\n

I versamenti al venditore devono prevedere due voci distinte: gli acconti prezzo (caparra confirmatoria) e un rimborso per l\u2019occupazione dell\u2019immobile.<\/p>\n

La caparra confirmatoria (art. 1385 del Codice Civile) \u00e8 una garanzia degli impegni presi dalle parti che, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, diventa parte del prezzo pattuito.<\/p>\n

Il rimborso per l\u2019occupazione dell\u2019immobile invece non rientra nel prezzo di vendita, ma viene versato dall\u2019acquirente \u201ca fondo perduto\u201d; \u00e8 simile al canone corrisposto per la locazione dell\u2019immobile fino al momento dell\u2019acquisto, e come tale \u00e8 soggetto ad imposte a carico del proprietario.<\/p>\n

 <\/p>\n

Un esempio concreto potrebbe essere:<\/p>\n

immobile prezzo di vendita 100.000 euro con vendita a 5 anni.<\/p>\n

5.000 di caparra confirmatoria<\/p>\n

500 euro di rata mensile (250 a titolo di acconto prezzo, 250 a titolo di canone locativo)<\/p>\n

dopo 5 anni saranno maturati altri 250×60=15.000 euro a titolo di acconto prezzo<\/p>\n

Al momento del rogito il saldo sar\u00e0 quindi di 80.000 euro (100.000 – 20.000 gi\u00e0 vrsati)<\/p>\n

 <\/p>\n

Per regolare questa situazione dal punto di vista giuridico e fiscale sono possibili diverse vie:<\/p>\n

1) Atto notarile (pi\u00f9 costoso ma di maggior tutela, in special modo per l’acquirente).<\/p>\n

2) Contratto preliminare registrato che regola la compravendita e le relative caparre, e contestuale contratto di locazione (via pi\u00f9 semplice, che pu\u00f2 essere seguita in agenzia fino al giorno del rogito).<\/p>\n

Entrambe le vie tutelano le parti nei diversi casi che possono verificarsi tra loro. Un esempio: in caso di insolvenza dell’acquirente e inquilino, il venditore pu\u00f2 procedere allo sfratto per morosit\u00e0 (come in un normale contratto di locazione) e trattenere le caparre ricevute, salvo procedere per il maggior danno (come in un normale preliminare di compravendita).<\/p>\n

 <\/p>\n

Come nel caso della nuda propriet\u00e0 e dell\u2019usufrutto, per quanto riguarda spese condominiali (ordinarie e straordinarie), IMU o imposte in genere, o altre spese anche impreviste, ci si attiene agli accordi tra le parti, ma generalmente queste vengono messe a carico della parte acquirente. Ulteriori accordi tra le parti sono necessari, una volta approfondita la situazione specifica.<\/p>\n

 <\/p>\n

Molti sono i vantaggi per entrambe le parti: per esempio, la certezza di aver trovato un acquirente che si impegna (versando una caparra) a comprare l\u2019immobile, sia pure nel lasso di alcuni anni, e comunque a prenderlo in locazione fin da subito, dal punto di vista del venditore spesso costituisce la tranquillit\u00e0 di sicure entrate economiche e la cessione ad altri, con effetto immediato, dell\u2019onere dei pagamenti di imposte e spese condominiali.<\/p>\n

 <\/p>\n

Il governo Renzi nel 2015 ha introdotto uno schema normativo per il rent-to-buy che per\u00f2 \u00e8 visto pi\u00f9 come un affitto con la possibilit\u00e0 di riscatto al termine dei tempi stabiliti. Non essendo il teorico acquirente obbligato ad acquistare l’immobile non vedo perch\u00e9 un venditore dovrebbe impegnarsi in un accordo di questo tipo. Ritengo che la formula da noi proposta, ancora assolutamente valida, sia l\u2019unica vera alternativa ad una compravendita normale con i vantaggi gi\u00e0 illustrati.<\/p>\n

 <\/p>\n

In ogni caso, risulta sempre e comunque necessario per le parti ricorrere a un\u2019approfondita consulenza con un professionista<\/b>, in grado di individuare le diverse esigenze e quindi indicare la via pi\u00f9 adatta al loro soddisfacimento.<\/p>\n<\/span>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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