Spesso trovo spunto per i miei articoli dopo una domanda particolare con un cliente o cercando di rispondere ai dubbi più comuni che chi vende o compra casa può avere…questa volta invece sono stato “ispirato” da un’esperienza (non ancora conclusa) di una mia cara amica che con il suo ragazzo ha fatto una proposta di acquisto per un immobile a Trieste.

L’agente immobiliare approfittando del fatto che non erano molto esperti gli ha fatto firmare una proposta d’acquisto che definire “approssimativa” è un complimento.

 

Sottolineo che la proposta di acquisto è il primo documento ufficiale che regolerà tutti i rapporti futuri tra chi vende e chi compra. Deve essere fatta come si deve.

 

Considerando che prima di prenderti il prossimo smartphone o la prossima borsetta passerai giornate intere a leggere recensioni online o in giro per negozi, che ne dici di spendere qualche minuto per saperne di più su quello che sarà il più importante acquisto della tua vita?

 

A me la risposta sembra ovvia, quindi vediamo come va impostata una proposta di acquisto immobiliare usando come scheletro il modulo di proposta che io e i miei colleghi della TAM Immobiliare utilizziamo ogni giorno.

 

  1. Dati acquirente

prop 1

Inserite già in fase di proposta i dati di tutti i futuri acquirenti oppure utilizzate l’apposita clausola di riservarti di nominare terze persone o società entro 30 giorni dalla data del rogito notarile.

 

  1. Dati immobile

    prop 2

Qui bisogna inserire i dati con cui l’immobile è identificato all’ufficio del Catasto e all’ufficio Tavolare. Inoltre descrivetelo: soggiorno, cucina, 2 camere, bagno, poggiolo, veranda e cantina. In modo che se vi sono state fornite informazioni sbagliate (per esempio ti hanno detto che c’è una veranda che invece si scopre essere abusiva) tu sia tutelato.

 

  1. Garanzie

prop 3

In questa parte il proprietario vi da le garanzie primarie dell’immobile

  • L’immobile deve essere dotato di agibilità
  • Se ci sono o meno servitù che pesano sull’immobile
  • Se ci sono gravami, ipoteche o vincoli di altro tipo sull’immobile e quando verranno estitinti.
  • che non vi siano liti in corso e che nessuno sta contestando il loro diritto di proprietà
  • Attestato prestazione energetica (APE)

 

  • Che sono in regola con le spese condominiali o lo saranno entro la data del rogito
  • che sono in regola con il pagamento delle tasse
  • Certificazione impianti: quali certificazioni ci sono? (ricordo che è assolutamente vendibile un immobile con gli impianti non a norma)

 

  1. Prezzo e modalità di pagamento

 

prop 4

Sul prezzo c’è poco da dire, fate le vostre valutazioni e offrite quanto ritenete giusto.

Spendo due parole solo sulla caparra confirmatoria, questa va lasciata al momento della proposta d’acquisto, e serve a rendere “più seria” la tua offerta, qualora dovessi cambiare idea sull’acquisto questi soldi saranno persi ma lo stesso vale per il proprietario, una volta accettata la proposta e incassata la caparra in caso di cambi di idea dovrà restituirti il doppio di quanto ha ricevuto…tutela insomma sia il venditore che l’acquirente.

Ricordati che la caparra va intestata sempre ai venditori e MAI, ripeto MAI all’agenzia immobiliare.

 

  1. Tempistiche e notaio rogitante

prop 5

I tempi nell’immobiliare svolgono sono molto importanti, oltre alle tempistiche tue che acquisti ci sono anche quelle di chi vende

Ricordati di tenere a mente eventuali tempi di erogazione mutuo e/o vendita del tuo immobile.

Il notaio lo sceglie la parte acquirente, consiglio di non andare per forza dal più economico. Ci sono notai e notai.

 

  1. Condizioni Particolari

prop 6

Questa è la parte che trovo sia stata gestita malissimo dai miei colleghi nell’ episodio che ha scatenato questo articolo.

Se per acquistare casa prendi un mutuo io consiglio di far vincolare la proposta all’ottenimento del mutuo (soprattutto se diventa improponibile acquistare casa senza il finanziamento della banca)

Senza questo vincolo, se la banca non dovesse concederti il mutuo perderesti la caparra.

Qualora ci siano altre richieste/accordi particolari questo è il posto dove scriverlo, ad esempio se volete che l’immobile venga sgomberato da vecchi mobili  oppure che le detrazioni fiscali vengano cedute alla parte acquirente questo è il posto giusto per scriverle.

 

7. Firme

prop 7

firma, fai firmare all’agente immobiliare e che TUTTI i proprietari abbiano firmato l’accettazione.

Ti ricordo che questa è una proposta e in quanto tale potrà essere modificata dai venditori. Nella maggioranza dei casi si trova una soluzione a metà strada che possa accontentare sia parte acquirente che parte venditrice.