investimento immobiliare trieste

Ma l’immobiliare a Trieste è ancora un buon investimento?

 

Prima di tutto vediamo di capire cosa intendo per “investimento immobiliare a Trieste” e che differenza c’è tra: Speculazione immobiliare vs Investimento immobiliare

La speculazione immobiliare significa comprare un immobile, nella maggioranza dei casi farci alcuni interventi di ristrutturazione e poi rivenderlo in tempistiche brevi (3 mesi – 1 anno). E’ un’operazione che ritengo adatta agli operatori del settore (immobiliaristi, ditte edili) in quanto è vero che ci possono essere buoni margini ma è anche vero, soprattutto in questo difficile contesto di mercato, che è facile sbagliare ed imbarcarsi in situazioni davvero spiacevoli.

L’investimento immobiliare è invece quello che trovo più adatto a piccoli risparmiatori.
Per me questo tipo di investimento significa investire dai 40.000 ai 150.000 per un appartamento a Trieste da mettere a reddito. E’ un investimento a lungo termine (almeno alcuni anni) ed è strutturato in questo modo.

Qui approfondiremo l’investimento immobiliare a lungo termine.

I passaggi dell’investimento sono:

Ricerca dell’immobile – Acquisto – Ammodernamento (se necessario) – Arredo – Locazione – Gestione della locazione – Eventuale rivendita

Quali sono le caratteristiche di un buon investimento, a prescindere che sia nel mondo immobiliare o meno?

  • Buona redditività
  • Buona liquidabilità
  • Basso rischio

 

Buona redditività

Partiamo dalla rendita, che poi è relativa. Quello che ovviamente interessa a noi attenti investitori è il ritorno netto sul capitale totale investito.
PRIMA di acquistare l’appartamento dovrai fare un po’ di conti. Dovrai fare un Business Plan.
Calcolare il costo totale dell’investimento:
+ Costo acquisto
+ Spese accessorie: notaio, agenzia e tasse (occhio che è una seconda casa)
+ Costi ammodernamento
+ Costi arredo
= Costo totale investimento immobiliare

in secondo luogo va calcolato l’affitto al netto di spese, imposte e tasse
+ affitto teorico mensile (fatti aiutare da un agente immobiliare competente)
– imu
– tasse (cedolare secca o scaglione IRPEF)
= Affitto Netto

A questo punto basta dividere l’affitto netto per il costo totale dell’appartamento e avremo la nostra rendita reale.

Affitto Netto/Costo Totale appartamento = redditività investimento
Che tipo di rendimenti posso ottenere con l’investimento immobiliare?

Per riassumerla molto brevemente a Trieste si possono avere rendimenti netti che vanno dal 2% fino anche oltre il 10%.
La rendita dipende dal tipo di immobile che vuoi acquistare e dal tipo di locazione che vuoi gestire.
Le regole in pillole sono queste: più bello è l’appartamento e più bella è la zona in cui si trova, minore è la rendita. Insomma, gli appartamenti primingresso nelle zone più cool di Trieste hanno prezzi piuttosto alti in proporzione all’affitto che si può chiedere. Quindi la rendita netta non è altissima.
Viceversa immobili in zone centrali ma meno prestigiose, internamente in condizioni buone o discrete offrono di solito redditività più interessanti.

 

Buona liquidabilità

Questo è un fattore estremamente sottovalutato quando si comprano immobili per investimento eppure secondo me molto importante. Un buon appartamento ad uso investimento deve essere liquidabile in 2-4 mesi.
Come fare per rendere un immobile facilmente vendibile? Acquistare immobili che non superano i 70-80mq, in zone centrali, in palazzine in buone condizioni e che abbiano finiture interne di un buon livello e ovviamente chiedere il giusto prezzo di mercato.

 

Basso rischio

Non esiste investimento senza rischio.

E’ una regola che vale per i mercati azionari, per le società, per le obbligazioni, per i titoli di stato e ovviamente anche per gli immobili.

Quali rischi si corrono ad investire nell’immobiliare?

Rischio di un crollo del mercato immobiliare. Tuttavia in questo particolare periodo storico ritengo che Trieste abbia già dato. Il mercato rispetto al 2008 è sceso di circa il 35% e si è ormai stabilizzato…anzi, sul lungo periodo (5-10 anni) per una città come Trieste nelle zone centrali ci si aspetta un piccolo rialzo dei prezzi (seppur molto lento e sicuramente lontano dai valori del 2008).

Sbagliare il business plan significa sottostimare alcuni costi di ammodernamento, oppure trovarsi di fronte a degli imprevisti che fanno aumentare i costi (ad esempio nella casa appena acquistata dopo alcuni mesi vengono deliberate ingenti spese straordinarie) oppure fare un calcolo troppo ottimista di quanto si potrà percepire dalla locazione.
Per prevenire questi errori di calcolo è importante raccogliere bene le informazioni dal venditore, informarsi altrettanto bene con le ditte per eventuali lavori da affrontare ed infine tenersi cauti sui canoni di locazione.

L’ultimo rischio, che spaventa un po’ tutti, è quello di trovarsi un inquilino che inizia a non pagare l’affitto e che non si riesca a mandarlo fuori di casa. Purtroppo in questo periodo economico non è raro che accada…però ci sono alcuni modi per tutelarsi.
– informarsi su chi è l’inquilino
– chiedere le ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi
– informarsi sul contratto di lavoro (determinato o indeterminato e con quale società)
– richiedere almeno 2 mensilità di deposito cauzionale

Tanto per dare una statistica, negli ultimi due anni alla Tam Immobiliare abbiamo stipulato oltre 150 contratti di locazione e abbiamo avuto un solo caso di morosità che si è comunque risolto in tempi brevissimi e senza danneggiare particolarmente il proprietario. Facendo le cose per bene si possono praticamente azzerare i rischi di trovare l’inquilino sbagliato.

Oltre tutti i controlli che ti ho appena elencato c’è ancora una cosa che si può fare, ovvero avere un bell’appartamento (con finiture carine e arredato con gusto), al giusto prezzo, pubblicizzato nella maniera corretta.

La logica è questa: se l’appartamento è bello e al prezzo corretto attirerà moltissimi potenziali inquilini, quindi avrai la possibilità di scegliere “il migliore” di questi, quello che ti offre maggiori garanzie. Questa selezione è di fatto quello che ci aiuta ai noi in agenzia a prevenire problematiche future.

In anni di lavoro, avendo avuto a che fare con centinaia di inquilini, abbiamo maturato l’esperienza necessaria a capire “a pelle” a prescindere da tutte le garanzie se chi abbiamo di fronte darà noie oppure no. Come ho detto sopra, non siamo infallibili ovviamente, ma i casi di fastidi per i proprietari sono davvero bassi.

Qualora l’appartamento non sia carino, o il prezzo sia un po’ caro, o ancora non sia commercializzato bene vuol dire che avrai pochi potenziali inquilini interessati, in questa situazione è fondamentale non avere fretta di affittare e attendere chi ci da tutte le garanzie richieste. Conviene sicuramente aspettare un mese in più prima di affittare che avere oltre un anno di rotture per colpa di un inquilino moroso.

 

Le conclusioni

Tenendo quanto abbiam detto in considerazione, credo che l’immobiliare, ed in particolare il mercato di Trieste, oggi abbia margini interessanti per investire nel mercato immobiliare. Trieste ha prezzi di vendita degli immobili molto bassi in proporzione ai canoni di locazione che invece sono alti.

Per intenderci a Milano la redditività netta del 2-3% è già considerata buona. Qui a Trieste per essere considerata buona la redditività deve essere almeno doppia.

Sempre se si confronta la redditività che hanno oggi obbligazioni o titoli di stato ancora il settore immobiliare di Trieste ha tutte le carte in regola per essere considerata un’alternativa più che valida.

Ovviamente l’investimento deve essere fatto con criterio.

Zona, tipologia di immobile, interventi e modifiche da fare, la fiscalità e scelta dell’inquilino sono tutti aspetti fondamentali per la scelta del corretto investimento immobiliare, nessuno di questi può essere trascurato.

Quindi il mio consiglio è farsi seguire da un consulente immobiliare capace.

 

Se te ne serve uno puoi contattarci qui

 

The following two tabs change content below.
Sono nato e vivo a Trieste, mi sono laureato in economia nel 2011 e durante gli studi, nel 2010, sono diventato agente immobiliare. Sono autore dell'unico Blog che parla di immobiliare a Trieste e ho creato il sistema che ti permette di vendere la tua casa in 90 giorni al miglior prezzo di mercato.